Le bail commercial dans la gestion patrimoniale.
En cette année 2012 d’incertitudes, l’immobilier apparaît pour beaucoup comme une valeur refuge. L’immobilier géré – intermédiant un opérateur entre l’investisseur et le client final via un bail commercial, apparaît pour beaucoup encore plus sécurisant.

Le propriétaire de l’immeuble concède un bail commercial de 9 ans ou 11 ans ferme, il n’est pas l’exploitant. Juridiquement, il s’agit d’un contrat de louage de choses. De l’autre côté de la chaîne, un contrat d’hébergement hôtelier est conclu entre l’exploitant et le client, il s’agit d’un contrat de louage de services.

Dans ce type de schéma, l’investisseur est dans une logique à long terme, notamment parce qu’il peut bénéficier de la règle comptable des amortissements, qui lui permet de générer des revenus (bénéfices industriels et commerciaux) non fiscalisés.

La pérennité contractuelle est donc un point essentiel et la question du renouvellement de bail doit être précisée.

Quelles sont les conditions à réunir pour envisager un renouvellement de bail ?

L'agence Magdae, spécialisée en gestion de patrimoine, vous guide pas à pas :

Il y en a trois :

- Existence d’un bail commercial
- Exploitation d’un fonds de commerce pendant trois ans
- Immatriculation des locaux au Registre du Commerce et des Sociétés

Quelles sont les options en fin de bail ?

Il convient de distinguer renouvellement et tacite reconduction. Une renouvellement implique un nouveau bail de même durée (9 ans par exemple, Article L145-12 du Code du Commerce), alors qu’un tacite reconduction implique un bail à durée indéterminée.

Quelles sont les différentes possibilités à la fin d’un bail commercial ?

S’il y a accord entre les parties, on parle de renouvellement.

S'il n'y a pas d'accord entre les parties, se présentent trois cas de figure:

1) renouvellement à l'initiative du bailleur :
- qui donne congé au preneur avec offre de renouvellement, et accord du preneur
- ou qui donne congé sans offre de renouvellement, ce qui entraîne la fixation d'une indemnité d'éviction, donnant lieu au repentir du bailleur, puis au renouvellement
A noter : une indemnité d'éviction est évaluée par le juge des loyers (souvent le Président du Tribunal de Grande Instance). Elle représente en général entre 12 et 36 mois de loyer.

2) renouvellement à l'initiative du preneur :
- renouvellement de droit après 3 mois sans réponse du bailleur (article L145-10 du Code du Commerce)

3) Si aucune des parties ne se manifeste, il y a tacite reconduction, pour une durée indéterminée.
Ces nuances méritent d’être connues pour éviter tout désagrément au moment du renouvellement d’un bail commercial.

N'hésitez pas à visiter notre page sur l'immobilier démembré pour en savoir davantage sur la question de la gestion immobilière.